《民法典》来了《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，《物权法》等法律同时废止。看看《民法典》中的一大新发明：抵押财产可以自由转让。这一规则将对房屋交易产生重要影响。

通常情况下，买房时都会同银行订立抵押合同，只有等贷款还清时，银行才会解除抵押。根据原《物权法》的规定，要转让抵押财产时，需要经过抵押权人同意，《民法典》对此进行了修改。

修改前《物权法》第191条第2款：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。修改后《民法典》第406条：

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。新规解读（1）对于抵押人在抵押期间转让抵押财产的，不再加以限制，而是允许其转让行为，且抵押权不受影响，仅需通知债权人，而不再需要经过其同意；

（2）如果当事人对抵押财产的转让另有约定的，按照约定。举例：签订抵押合同的当事人双方约定不得转让抵押财产，约定与新规不一致时，以当事人双方的真实约定为准。这充分体现了民法调整领域的意思自治原则。

 在进行房屋交易时，这些点你得注意啦！

房屋出让人：转让自由，物尽其用

按照旧法，买卖房屋时，出卖人需要先将银行贷款还清才能对产权过户，无形中增加了资金成本和交易成本。对于房屋所有权人来讲，在设定抵押权后可以自由转让，有利于实现对抵押财产的充分利用，发挥使用价值，更便于处置房产。在此制度设计下，也将一定程度促进房地产市场的流动，有效解决抵押房产“转让必须先解押”的难题。

买受人：提前查询，谨慎购买

对于买受人而言，新规施行后，购置二手房就得更为谨慎了。不动产抵押权必须经过登记才生效，买受人从维护自己权益的角度出发，本就有义务在购房前查询房屋是否设立了抵押。倘若买受人由于主观原因没有对房屋抵押情况尽到全面了解，购置了设有抵押权的房屋，便较为被动。

抵押权人：权益并未受损

抵押房产进行转让时，抵押权将随着该房屋所有权的转让而一并移转，无论房屋的所有权如何变动，并不会影响抵押权的存在，对于抵押权人而言，其享有的抵押权始终登记在房屋上。当抵押人不能偿还债务时，抵押权人依然可以行使抵押权。

温馨提示在购买房屋时，务必全面查询房屋登记情况，如果购买了设有抵押权的财产，尽管能够实现所有权的转移，但要面临抵押权人主张通过财产实现优先受偿的风险，购买了抵押房产，视为自甘风险。

如果明知房屋设有抵押权仍然想买，为了有效维护自己的权益，可以尝试同抵押权人、卖方签署三方协议，约定购房款直接由买方支付给抵押权人，尽量避免后续引发新的纠纷。